[Bien Habiter la Terre Autrement #6] Le jeonse en Corée du Sud : louer sans payer de loyer

En Corée du Sud, des millions de ménages ont pu habiter un logement sans verser de loyer mensuel. En contrepartie, ils confient au propriétaire un dépôt pouvant représenter jusqu’à une grande partie de la valeur du bien.

Ce système, appelé « jeonse », a longtemps constitué une particularité majeure du marché immobilier coréen. Mais son équilibre est aujourd’hui fragilisé. Clément s’est intéressé à ce système dans le cadre de la mission “Bien Habiter la Terre Autrement” et vous en explique les rouages.

Quand le locataire devient la banque du propriétaire

À Séoul, prenons un appartement valant 300 000 euros. Plutôt que de payer un loyer chaque mois, son locataire peut choisir de remettre 200 000 euros au propriétaire à son entrée dans les lieux. Pendant deux ans, durée habituelle du bail, il occupe le logement sans verser de mensualités. À son départ, le propriétaire doit lui restituer l’intégralité de cette somme.

C’est le principe du “jeonse” : un système locatif propre à la Corée du Sud, dans lequel le dépôt représente couramment entre 40 et 80 % de la valeur du bien.

Quel intérêt :

pour le propriétaire ? Disposer immédiatement d’un capital qu’il peut investir, utiliser pour acquérir un autre logement ou substituer à un emprunt bancaire. Le locataire lui consent ainsi une forme de prêt sans intérêt, rémunéré non pas en argent, mais par le droit d’occuper son logement.
pour le locataire ? L’avantage dépend de sa situation financière. S’il dispose de l’épargne nécessaire, il peut se loger sans entamer chaque mois ses revenus. À l’expiration du bail, il récupère en principe son capital, qu’il peut réutiliser pour un autre logement ou pour acheter. S’il ne possède pas cette épargne, il peut aussi emprunter auprès d’une banque pour constituer son dépôt ; mais dans ce cas, les intérêts de son crédit remplacent le loyer, avec un coût potentiellement inférieur à celui d’une location classique.

Une réponse à l’urbanisation rapide du pays

Le jeonse s’est développé avec l’urbanisation rapide de la Corée du Sud à partir des années 1960.

À l’époque, les besoins en logements progressent rapidement, tandis que l’accès au crédit immobilier reste limité. Jusqu’aux années 1990, les prêts hypothécaires restent fortement encadrés, généralement accordés sur des durées courtes et pour des montants limités. Les propriétaires manquent de liquidités pour construire ou investir, tandis que de nombreux ménages disposent d’une épargne insuffisante pour acheter, mais assez pour constituer un dépôt.

Le jeonse apporte alors une réponse aux deux parties.

Pour une partie de la classe moyenne, le jeonse devient même une étape vers la propriété : un ménage commence par louer avec un loyer mensuel, appelé “wolse”, puis accumule suffisamment d’épargne pour accéder au jeonse. Libéré du paiement d’un loyer, il peut continuer à épargner avant, éventuellement, de devenir propriétaire. Mais cette logique favorise surtout les ménages capables de mobiliser un capital important ou d’obtenir un crédit.

Quand vient le moment de rendre l’argent…

La principale faiblesse du système apparaît à la fin du bail : le propriétaire doit restituer un dépôt qu’il a souvent déjà utilisé. Tant que les prix immobiliers et les nouveaux dépôts restent élevés, le mécanisme fonctionne. Mais si le marché baisse, le propriétaire peut recevoir moins d’argent du nouveau locataire qu’il ne doit en rendre au précédent. C’est le phénomène du “reverse jeonse”.

Un propriétaire doit restituer 200 000 euros à son locataire sortant, mais la baisse du marché ne lui permet d’obtenir que 160 000 euros du suivant. Il lui manque alors 40 000 euros pour honorer son engagement.

Plus grave encore : lorsque la valeur du logement devient inférieure au dépôt, même sa vente peut ne plus suffire à rembourser le locataire. C’est ce qu’on appelle le “underwater jeonse”.

Des fraudes immobilières ont également révélé la vulnérabilité du dispositif. Certains ménages ont ainsi vu menacée une épargne constituée pendant de nombreuses années. Ces difficultés ont conduit la Corée du Sud à adopter, en 2023, une législation spéciale destinée à protéger et accompagner les victimes.

Aujourd’hui, la hausse des taux d’intérêt, les risques de remboursement et la perte de confiance favorisent progressivement le retour de la location mensuelle et de formules mixtes associant dépôt et loyer.

Ce qu’il faut retenir

En France, l’accès au logement repose principalement sur deux modèles : louer en consacrant une partie de ses revenus à un loyer, ou acheter en mobilisant son épargne et sa capacité d’emprunt. Le jeonse montre qu’une troisième voie a pu s’imposer à grande échelle, en échangeant temporairement du capital contre un droit d’occupation.

Son histoire mérite toutefois d’être considérée dans son ensemble ; le dispositif a contribué au financement du développement résidentiel coréen, mais il a aussi favorisé les ménages disposant d’un patrimoine et exposé les locataires à des risques financiers considérables. Son intérêt dépendait étroitement des conditions économiques dans lesquelles il s’était développé.

Il serait donc peu pertinent de chercher à reproduire le jeonse en France. D’autres dispositifs explorent déjà des formes intermédiaires d’accès au logement : la location-accession permet de préparer progressivement l’acquisition d’un bien, tandis que le bail réel solidaire réduit son prix en dissociant la propriété du logement de celle du terrain. Leurs mécanismes diffèrent profondément du modèle coréen, mais ils partagent avec lui une idée : les conditions financières d’accès au logement peuvent être repensées sans nécessairement modifier le logement lui-même.

Le jeonse démontre ainsi qu’entre louer et acheter, les façons d’accéder à un logement sont moins figées qu’on ne l’imagine.

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